Willemstraat 50 6412 AS Heerlen

GEHEEL VERHUURD WOON-WERKPAND GRENZEND AAN DE BINNENSTAD VAN HEERLEN

Nabij de binnenstad van Heerlen wordt een goed verzorgd en geheel verhuurd historisch (bouwjaar 1918) tussengelegen woon-werkpand, als beleggingsobject te koop aangeboden. De begane grond voorziet in een commerciële ruimte die verhuurd is aan ‘Pumla Juridische Dienstverlening en Bemiddeling’, terwijl de vier zelfstandige wooneenheden die gesitueerd zijn op verdieping, binnen de particuliere sfeer verhuurd worden. De bruto-huuropbrengst voor het gehele pand bedraagt afgerond ca. € 31.000,= op jaarbasis, waardoor o.b.v. de vraagprijs (€ 310.000,=) sprake is van een bruto-aanvangsrendement (BAR) ter grootte van ca. 9%.

Omgeving, faciliteiten en bereikbaarheid
De directe omgeving van het pand wordt enerzijds gekenmerkt door de aanwezigheid van allerlei woon-winkelpanden, anderzijds door het prestigieuze Maankwartier, dat het gebied een enorme positieve boost heeft gegeven de afgelopen jaren. Het object grenst vrijwel aan de binnenstad van Heerlen, die voorziet in een breed scala aan voorzieningen en faciliteiten, variërend van retail tot horeca, bioscopen, theater, musea, leisure, kantoren, enz. Door de aanwezigheid van meerdere middelbare scholen en de Zuyd Hogeschool is sprake van een behoorlijke studentenpopulatie binnen Heerlen, hetgeen de verhuurbaarheid van de wooneenheden ten goede komt. Het pand is zowel per (vracht)wagen alsook middels openbaar vervoer uitstekend bereikbaar. De op- en afrit van en naar de Ringweg Parkstad ligt op minder dan vijf minuten rijden verwijderd. Deze weg staat in directe verbinding met snelwegen richting Heerlen, Aken, Maastricht, Antwerpen en Eindhoven, terwijl het centrale bus- en treinstation van Heerlen (ca. 88.000 inwoners) en de regio Parkstad (ca. 250.000 inwoners) vrijwel voor de deur van het pand gelegen is.

Indeling en voorzieningen
De begane grond omvat ca. 112 m² VVO aan commerciële ruimte. Dit deel is geheel in gebruik door ‘Pumla Juridische Dienstverlening en Bemiddeling’ en voorziet in meerdere aaneengesloten ruimtes. Tevens omvat dit deel een kitchenette, toiletfaciliteit en garage / opslagvoorziening. De patiotuin, gelegen aan de achterzijde van het pand, behoort eveneens tot het commerciële deel.
De wooneenheden zijn toegankelijk middels een zelfstandige entree op begane grond, waar tevens de meterkasten en een gezamenlijke berging voor containers gesitueerd is.
De woningen Willemstraat 50-A & 50-B zijn op de eerste verdieping gelegen en omvatten ca. 58 m² GBO respectievelijk 49 m² GBO. De units voorzien o.a. in een zelfstandige entree, woonkamer v.v. open keuken met apparatuur, slaapkamer (deels met boiler) en een badkamer v.v. douche, wastafel en toilet. Foto’s van huisnummer 50-B kan na afgifte van een getekende geheimhoudingsverklaring beschikbaar worden gesteld (meer info op aanvraag).
De woning Willemstraat 50-C is op de tweede verdieping gelegen en omvat ca. 67 m² GBO. De unit voorziet in een entree, gang, keuken v.v. apparatuur, woonkamer, slaapkamer en badkamer v.v. douche, wastafel en toilet.
De woning Willemstraat 50-D is op de derde verdieping gelegen en omvat ca. 57 m² GBO. De unit voorziet in een entree, gang, keuken v.v. apparatuur, woonkamer, slaapkamer en badkamer v.v. douche, wastafel en toilet. Het pand oogt verzorgd, maar aan de binnenzijde dienen naast enige opfriswerkzaamheden ook enkele bouwkundige problemen aangepakt te worden. Zie ook het bouwkundige onderzoek dat beschikbaar gesteld kan worden (na afgifte geheimhoudingsverklaring). Bij de prijsstelling is met dit gegeven reeds rekening gehouden.

Huuruitgangspunten : ter zake de verhuur zijn de volgende zaken noemenswaardig.
Huurders / gebruik : De commerciële ruimte is in gebruik door ‘Pumla Dienstverlening en Juridische Bemiddeling’. De
verdiepingen betreft particuliere huurders t.b.v. wonen.

Bruto huuropbrengst
- huurder I : € 750,= / maand + services (€ 250,=) exclusief BTW (€ 210,=) => € 1.210,= & services in totaal.
- huurder II : € 730,= / maand exclusief opslag services € 105,= (gas, water en elektra).
- huurder III : € 500,= / maand inclusief voorschot services => er is geen huurovereenkomst bekend c.q. beschikbaar!
- huurder IV : € 475,= / maand => inclusief voorschot services, die niet gespecificeerd zijn in de huurovereenkomst!
- huurder V : € 425,= exclusief services (voorschot gas, water en elektra € 150,= en overige services € 40,=).
** Hypothese : wanneer aan het verbruik van huurder III en IV € 150,=/maand voor de levering van gas, water en elektra wordt toegekend, resulteert dit in de basis in een bruto huurstroom ter grootte van € 750,= + € 730,= + € 350,= + € 325,= + € 425,= : € 2.580,= op maandbasis c.q. € 30.960,= op jaarbasis (afgerond circa € 31.000,=).

BTW : de commerciële ruimte is excl. BTW verhuurd. De wooneenheden zijn vrij van BTW aangaande de verhuur.

Indexering is jaarlijks van toepassing op reguliere wijze (voor zover als bekend).

Services : het object Willemstraat 50 voorziet in een gasmeter, gekoppeld aan een tussenmeter voor het gezamenlijke verbruik van de appartementen. De CV-ketel voor de kantoorruimte en de cv-ketel voor de appartementen (50B) zijn gehuurd. De kosten van deze huur komen voor rekening van verhuurder. De elektriciteitsmeters van de appartementen zijn gesplitst middels tussenmeters. NB : er loopt momenteel nog een leveringsovereenkomst (gas en elektriciteit) bij Essent : ‘vast & zeker groen’, 5 jaar, ingangsdatum 27 maart 2019. Onbekend is of dit contract kan worden overgenomen! Het maandelijkse termijnbedrag bedraagt EUR 819,-. De watermeter is gezamenlijk. Het aan WML verschuldigde termijnbedrag bedraagt EUR 175,70. De laatste afrekening aan WML bedroeg EUR 262,17.

De overige (huur)kosten (voor rekening van verhuurder) zijn als volgt:
- Willemstraat 50 : Huur Volta Limburg (E-boiler): EUR 16,40 en huur A. Ploem Verhuur (cv-ketel): EUR 43,74;
- Willemstraat 50A : Huur A. Ploem Verhuur (E-boiler): EUR 13,05
- Willemstraat 50B : Huur A. Ploem Verhuur (cv-ketel): EUR 28,56 en huur A. Ploem Verhuur (E-boiler): EUR 13,05
- Willemstraat 50C : Huur A. Ploem Verhuur (E-boiler): EUR 13,05
- Willemstraat 50D : Huur A. Ploem Verhuur (E-boiler): EUR 13,05

Lopende contracten
De volgende zaken zijn noemenswaardig aangaande de lopende overeenkomsten :
- Volta : de looptijd van de huurovereenkomst betreffende de e-boilers is inmiddels verstreken. De overeenkomst wordt telkens stilzwijgend met een kalendermaand verlengd. Bij verkoop van het pand heeft de eigenaar de keuze het toestel in eigendom te verwerven tegen voldoening van de restwaarde dan wel een verklaring van de (toekomstige) koper te overleggen waarin deze verklaart bereid te zijn de rechten en de plichten voortvloeiend uit de overeenkomst onverkort over te nemen;
- A. Ploem Verhuur B.V. : de huurovereenkomst betreffende de e-boilers heeft een looptijd tot 31 januari 2027. De huurovereenkomst kan op verzoek van huurder zonder opgave van reden worden beëindigd onder de voorwaarde dat het toestel wordt overgenomen door de huurder (tegen betaling van een vast bedrag + 5% boete resterende huur). Bij verkoop van het pand kan de huurovereenkomst worden voortgezet met de opvolgende eigenaar van het pand (contractovername);
- Energiecontracten: de energiecontracten lopen bij Essent, Vast & Zeker Groen, 5 jaar, ingangsdatum 27 maart 2019. Deze contracten zijn niet zonder toestemming van Essent overdraagbaar. Essent kan (en zal gelet op de huidige omstandigheden) nieuwe afspraken met de koper maken.

Huuraanvang :
huurder I - 01 maart 2019
huurder II - 01 december 2020
huurder III - onbekend
huurder IV - 01 april 2006
huurder V - 01 november 2021.

Duur :
huurder I - onbepaalde tijd.
huurder II t/m V - onbepaalde tijd.

Opzegtermijn :
huurder I - 3 maanden.
huurder II t/m V - kortstondig.

Zekerheidsstellingen :
Voor zover als traceerbaar zijn door tenminste vier van de vijf huurders zekerheden gesteld middels waarborgsommen (zie huurovereenkomsten). Op verzoek kunnen de vigerende huurovereenkomsten beschikbaar worden gesteld.

Prijsstelling
De vraagprijs voor deze belegging bedraagt € 310.000,= kosten koper (BTW is niet van toepassing).

Overige uitgangspunten van de propositie
De volgende zaken zijn noemenswaardig :
- de vigerende enkelbestemming luidt ‘Gemengd-3’. Hierbij is dienstverlening op begane grond en wonen middels reguliere woningen toegestaan qua gebruik (meer info op ruimtelijkeplannen.nl);
- oplevering van het pand vindt plaats op basis van ‘as is, where is’;
- de vigerende WOZ-waarde bedraagt € 352.000,= (ijkpunt : 01-01-2021 jaargang 2022 : € 109.000,= + € 67.000,= + € 49.000,= + € 61.000,= + € 66.000.=).
- bijdrage OZB bedraagt € 877,74, waterschap € 90,11 en rioolheffing € 423,60 (allen op jaarbasis en sec eigenaarsdeel / jaargang 2022);
- indelingstekeningen konden niet beschikbaar worden gesteld. De metrages zijn mede gebaseerd op de EPA-labels die wel zijn afgegeven;
- alle wooneenheden vallen qua huur onder de geliberaliseerde prijsstelling, waardoor huurders een beroep kunnen doen op huursubsidie;
- onbekend is welke afspraken zijn gemaakt over de toegankelijkheid van de achterzijde van het pand, middels de afgesloten parkeerfaciliteit (die overigens geen deel uitmaakt van deze aanbieding);
- er is bij verkoop te allen tijde sprake van een voorbehoud goedkeuring door verkoper en in voorkomend geval de toezicht houdende kantonrechter.

Voor het ontvangen van aanvullende informatie, het plannen van een bezichtiging of het uitbrengen van een bieding, verwijzen wij kandidaat kopers graag naar de procesgang zoals omschreven in onze brochure. Ook treft u daar het e-mailadres aan van de verkopend makelaar.