Markt

Coworking: aanvulling of aantasting?
 

Corporate wil flexibiliteit in kantorenportfolio

Afgelopen zomer maakten flexibele ruimtes slechts 1% uit van de hele kantorenmarkt, maar dit verandert in rap tempo. Deze branche wordt gedomineerd door een kleine groep grote spelers die hun portfolio sinds drie jaar in razende vaart uitbreiden. Het beeld van freelancers en start-ups die flexibele werkruimte wensen ligt genuanceerder: het zijn juist de corporates die momenteel voor deining zorgen op de traditionele kantorenmarkt.

De verschuiving in de manier waarop tegen werk en werklocaties wordt aangekeken biedt bedrijven nieuwe uitdagingen, maar ook kansen. In de publicaties Coworking Report en Coworking 2018 stelt Cushman & Wakefield dat grote bedrijven de voordelen van de flexibele kantorenmarkt hebben ontdekt en steeds vaker kiezen voor volledig uitgeruste ruimtes met kortlopende huurcontracten. Vanwege de mogelijkheid tot innovatie, om talent te behouden, uit kostenoverwegingen (ook al liggen de aanvankelijke kosten per vierkante meter hoger dan bij traditioneel huren), maar vooral vanwege flexibiliteit. De vastgoedadviseur verwacht dat in crisistijd alleen maar meer wordt geleund op coworking en dat het traditionele deel van de portfolio steeds ‘strakker’ wordt berekend, wat tot kostenbesparing leidt. Aanbieders van flexibele kantoorruimte bevestigen dit.

Flexibele schil

André Verpoorten (The Office Operators): ‘Steeds meer grote corporates kiezen volledig voor een flexibele provider. Veel bedrijven zullen een vaste kern van hun kantoorruimte traditioneel blijven huren, maar sinds een jaar wordt opvallend vaker gekozen voor een flexibele schil. Zo is groei, krimp en inspelen op projecten gemakkelijker.’ Eduard Schaepman (Tribes) beaamt dit: ‘De geboden flexibiliteit sluit perfect aan op de steeds mobieler wordende werknemers. We zijn steeds vaker onderweg voor de business en zoeken die mobiele thuishaven vaker op.’ Annelou de Groot (Regus) voorspelt: ‘Meer dan de helft van de Nederlandse werknemers werkt al flexibel en dat aantal neemt alleen maar toe. Zeker nu uit onderzoeken blijkt dat flexibel werken de productiviteit, creativiteit en tevredenheid van werknemers verhoogt en bedrijven financiële voordelen biedt.’

‘Binnenkort wordt flexwerken de norm. We staan aan de vooravond van het omslagpunt’

– Annelou de Groot, Regus

Aanbieder wordt verhuurder

Terwijl de grote gebruikers coworking benutten als deel van hun vastgoedstrategie, nemen de grootste aanbieders van flexibele kantoorruimte steeds vaker zelf de rol van verhuurder op zich. Van de nieuwe locaties wordt een derde aangeschaft door de aanbieder. Aanbieders verhuren steeds vaker aan grotere gebruikers en vergroten hun dienstenaanbod, omdat corporates naast flexibiliteit vooral gemak zoeken. Schaepman licht toe: ‘Bedrijven verhuizen steeds vaker met het hele kantoor naar onze flexibele ruimtes. We zorgen voor alles: van ontvangst van gasten, de post en de schoonmaak tot de notitieblokjes aan toe. Dat is ontzettend aantrekkelijk.’
Verpoorten ziet hetzelfde gebeuren: ‘We bouwen ruimte op maat in samenspraak met de klant. Bedrijven outsourcen een deel van hun hoofdkantoor aan ons of hebben zelf alleen werkplekken en nemen vergaderzalen bij ons af. Zo houden ze de kosten flexibel. Kantoorruimte huren wordt een bijkomend iets: een bedrijf kan zich richten op zijn corebusiness omdat wij als operator voor de rest, zoals facilitair management, zorgen.’

‘Samenwerking tussen gebouweigenaren en facilitaire partijen is de volgende stap in het Nederlandse kantorenlandschap’

– André Verpoorten, The Office Operators

Eigenaar zoekt operator

Aanbieders en verhuurders werken ook vaker samen om coworking aan te kunnen bieden. Zo zijn er steeds meer locaties waar een gebouw voor de helft wordt gehuurd door een grote corporate, die het fijn vindt dat de andere helft door een operator wordt benut. Waar corporates een paar jaar terug nog moesten worden overtuigd van de voordelen van flexibele ruimte, blijken gebouweigenaren nu zelf operators te benaderen als potentiële huurders. Ook investeerders wennen steeds meer aan de flexibele markt. Momenteel zien ze graag een coworking space-ratio van 15 tot 30% van een gebouw, maar ook dit percentage stijgt. Alle marktpartijen lijken nu de strategische noodzaak van flexibele kantoorruimte in te zien.

‘Over een paar jaar neemt de flexibele markt 25% van alle kantoorruimte in’

– Eduard Schaepman, Tribes

De toekomst

Nederlandse aanbieders zien de groei van flexibele kantoorruimte onverminderd doorzetten. Steden als Londen, waar de flexibele markt tien jaar voorop loopt, bieden volop inspiratie: zo blijft corporate branding essentieel voor de corporate die flexibele kantoorruimte zoekt. Qua kostenbeheersing moeten gebouweigenaren en investeerders de impact van flexibele ruimtes op de objectwaarde onder de loep nemen; de gemiddelde levensduur van tien jaar van een kantoorinrichting wordt met coworking-huurders niet gehaald. Slechts een van de ongeschreven regels op de traditionele kantorenmarkt die door de groei van coworking zal worden herschreven.


(vlnr) Annelou de Groot, head of network development, Regus | Eduard Schaepman, CEO, Tribes | André Verpoorten, chief commercial operator, The Office Operators (vlnr) Annelou de Groot, head of network development, Regus | Eduard Schaepman, CEO, Tribes | André Verpoorten, chief commercial operator, The Office Operators


Regus: 93 locaties in Nederland, duizenden gebruikers
Tribes: 16 locaties in Nederland, duizend leden
The Office Operators: 28 locaties in Nederland, duizenden gebruikers