Hoe geschikt is office as a service voor corporates?

 

‘Kantoorruimte als product of dienst heeft potentie’

Het begrip office as a service is met de komst van onder meer WeWork, Spaces en Tribes wel geland. Het zijn vooral zzp’ers en kleinere bedrijven die voor deze formule kiezen: een werkplek als dienst in plaats van als product. Maar hoe zit dat met corporates? Passen deze totaalconcepten wel bij hun eisen en wensen aan vastgoed?

‘Het kantoor van de toekomst is geen stapel stenen, maar een dienst,’ zei Wouter Truffino in zijn column over office as a service. Het concept is vooral aantrekkelijk voor bedrijven die zich een kantoor als product niet kunnen veroorloven en niet vast willen zitten aan een locatie. Hoe anders is dat voor kapitaalkrachtige corporate bedrijven, die traditioneel gezien meer gefocust zijn op kwaliteit dan op flexibiliteit. Volgens Bote Scholtens van organisatieadviesbureau Twynstra Gudde is office as a service wel iets waar corporates over nadenken. ‘Welk bedrijf wil er níét weinig hoeven te regelen maar er toch veel voor terugkrijgen?’

Bote Scholtens van organisatieadviesbureau Twynstra Gudde. Bote Scholtens van organisatieadviesbureau Twynstra Gudde.

De voordelen

De reden waarom corporates voor deze kantoorformule zouden kiezen is volgens Scholtens gelijk aan de motivatie van kleinere bedrijven. ‘Je regelt bij één partij eenvoudig een kantoor en hoeft niet na te denken over zaken als onderhoud, schoonmaak en catering. Dat biedt stabiliteit. Als er iets kapotgaat, wordt het gemaakt. En een gebruikt kantoor is aan het einde van de dag weer schoon. Als je die faciliteiten zelf beheert, moet je ook de mensen aansturen die daarvoor verantwoordelijk zijn. Met office as a service betaal je voor het totaalconcept, waarin facilitaire diensten zijn meegenomen.’

De twijfels

En waarom zouden grotere bedrijven de stap niet wagen? ‘Ze twijfelen of het bij ze past,’ vervolgt Scholtens. ‘Overstappen heeft immers ook gevolgen voor de interne organisatie. Je moet wellicht afscheid nemen van medewerkers die overbodig worden, maar wel waardevol zijn in een kantoor. Zo zal een eigen receptioniste meer betrokken zijn bij de ontvangst van je klanten en zorgt een office manager voor een soepel werkproces en daardoor prettige werksfeer. Wanneer je meerdere – eventueel buitenlandse – kantoren hebt, kan het prettig zijn om werknemers in dienst te hebben die weten hoe het kantoor ‘werkt’. Ook corporate image speelt een rol. In het concept van office as a service is minder ruimte voor je eigen identiteit, want je deelt een kantoor met andere bedrijven. Dat kan een belemmering zijn voor bijvoorbeeld hoofdkantoren die specifiekere eisen stellen aan hun uitstraling naar buiten.

Kantoor of fabriek

De vraag of corporates overstappen, lijkt vooral over strategisch vastgoed te gaan. Scholtens: ‘Voor kleiner of minder onderscheidend vastgoed op afstand kan het wel een mooie en eventueel tijdelijke oplossing zijn. Onder meer Microsoft en Amazon maken er op die manier gebruik van. Ook ging Microsoft de samenwerking aan met Spaces op Schiphol. Daarnaast heeft de keuze voor vastgoed te maken met de mate waarin een product of dienst gebonden is aan een primair proces. Heineken kan de boel niet zomaar verhuizen, omdat zij gebonden zijn aan hun fabriek. Ook de core business van een bedrijf is dus bepalend.’

Kans voor de vastgoedwereld

Is het dan misschien tijd dat de vastgoedmarkt gaat nadenken over het aanbieden van totaalconcepten gericht op de business én identiteit van één bedrijf? ‘De vraag is er zeker,’ zegt Scholtens. ‘Maar het is ook een markt met kleine marges, omdat er jarenlang op kosten is gestuurd. De markt levert nu nog niet altijd toegevoegde waarde. WeWork kondigde recent wel aan zich meer te richten op speciaal ontworpen werkomgevingen voor grotere corporates, de zogenoemde custom build-outs. Er is dus een beweging gaande naar grotere, integrale concepten, maar of grote bedrijven daarmee écht helemaal overgaan blijft de vraag. Office as a service heeft wel potentie voor corporates, een kans die de vastgoedwereld zou moeten grijpen.’