Markt

‘Investeer in eigentijdse kantoren’
 

Nederlandse steden hebben behoefte aan nieuwe kantorenlocaties

In de rubriek Visie op Vastgoed geven we het woord aan professionals die een duidelijke mening hebben over de ontwikkelingen op vastgoedgebied. Wat zien zij gebeuren in de branche? Wat zijn de toekomstscenario’s? Deze week is het woord aan Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning. Als expert in stedelijke planning signaleert hij een tekort aan goede kantorenlocaties en ziet hij diverse kansen voor de ontwikkeling en belegging in kantoren. ‘Een groot deel van het economische kerngebied gaat meeprofiteren van die ontwikkeling.’


Nederland heeft een tekort aan kantoren. Niet kwantitatief, maar kwalitatief. Er is sprake van een mismatch. Kantoren genoeg – het zijn alleen de verkeerde. Ze zijn verouderd of staan niet op de goede plek. Zeker nu de economie bloeit, is dat een serieus probleem. Maar wel eentje die omgebogen kan worden in een kans.

Oorzaken

Het tekort aan geschikte kantoren heeft verschillende oorzaken. Ten eerste een verschuiving in locatievoorkeur. Een jaar of twintig geleden verschoof de voorkeur van kantorenparken dicht bij een afslag van de snelweg naar goede ov-locaties in het centrum.

Ten tweede heeft zich een sterke verschuiving voorgedaan bij de hoofdgebruikers van de kantoren. De overheid en financiële instellingen hebben voor een belangrijk deel plaatsgemaakt voor bedrijven in de ICT en Onderzoek & Advies. Die twee sectoren hebben veel meer behoefte aan kleinere units.

Ten derde heeft het Nieuwe Werken onder invloed van de crisis een enorm hoge vlucht genomen, doordat bedrijven op zoek gingen naar manieren om te bezuinigen. In dit concept passen geen lange, smalle gangen met kantoortjes aan weerszijden, maar grote werkvloeren met veel ruimte voor ontmoetingen en gedeelde voorzieningen. Dit alles heeft geleid tot een wezenlijk andere vraag op de kantorenmarkt. Het aanbod is echter onvoldoende mee-veranderd. Dat wringt.

Economisch kerngebied

Dat wringt extra hard, omdat er door de aantrekkende economie juist extra behoefte is aan kantoorruimte. Dat is het duidelijkst te zien in de regio Amsterdam, dat van oudsher goed ligt bij internationale bedrijven. Hier is de vraag naar kantoorruimte veel hoger dan het aanbod. De meest voor de hand liggende oplossing is nieuwe kantoren ontwikkelen in de corridor Zuidas-Schiphol-Hoofddorp, waarbij dan wel de Noord/Zuidlijn moet worden doorgetrokken. Maar dat is een langdurig traject waar bedrijven niet op kunnen wachten. De verwachting is dan ook dat ondernemers de komende jaren in toenemende mate op zoek gaan naar plekken waar nog wél kantoren beschikbaar zijn, en tegen lagere prijzen. Dan komen ze uit in Den Haag, Rotterdam, Utrecht of Amersfoort. Dit betekent dat een groot deel van het economische kerngebied gaat meeprofiteren van die ontwikkeling.

Locatie en vestigingsklimaat

Nederland staat voor de uitdaging de komende tijd nieuwe aantrekkelijke kantoren te creëren op goede plekken. Als we dat niet doen, missen we economisch gezien de boot. Als bedrijven uit het buitenland geen geschikte locaties kunnen vinden in Nederland, wijken ze uit naar andere Europese landen. Je moet als stad en als land dus blijven investeren in eigentijdse kantoren, om concurrerend te blijven. En dat kán ook. De binnensteden zijn bijna vol, maar er liggen genoeg kansen in nieuwe centrumgebieden. Stadsdeelcentra zijn kansrijk, mits de aantrekkelijkheid van deze gebieden wordt verbeterd door het centrumstedelijke karakter te vergroten. Dit kan onder andere door het bevorderen van functiemenging, bijvoorbeeld door toevoeging van horeca, vrije tijds- en maatschappelijke voorzieningen. Ook dient de bereikbaarheid optimaal te zijn. Zowel met het openbaar vervoer als over de weg. Op deze manier sluiten de kenmerken van deze gebieden optimaal aan op de vestigingseisen van de bedrijven.

Voorbeelden

Voorbeelden van kansrijke nieuwe centra zijn Rotterdam Alexandrium, Leidsche Rijn in Utrecht, en het ArenAPoortgebied en Sloterdijk-Centrum in Amsterdam. Dat laatste gebied ondergaat momenteel dankzij het toevoegen van functies een metamorfose: Sloterdijk-Centrum verandert van een monofunctioneel kantorengebied in Amsterdam Nieuw-West in een multifunctioneel centrumgebied. Het (her)ontwikkelen van kantoren in combinatie met voorzieningen kan, afhankelijk van de locatie, een aantrekkelijk rendement opleveren voor ontwikkelaars, beleggers en investeerders. Zeker nu de kansen op de woningmarkt minder worden, vormt de kantorenmarkt een interessant en lucratief alternatief.