Markt

‘Kennis maakt markt’
 

Focus bij vastgoedstrategie verschuift van locatie naar talent

In de rubriek Visie op Vastgoed geven we het woord aan professionals die een duidelijke mening hebben over de ontwikkelingen op vastgoedgebied. Wat zien zij gebeuren in de branche? Wat zijn de toekomstscenario’s? Deze week is het woord aan René Buck, directeur van Buck Consultants International, vastgoedadvies- en onderzoeksbureau. Als locatie-expert waarschuwt Buck voor te veel optimisme. ‘We moeten oppassen dat we de hosannastemming niet met een hockeystickcurve doortrekken naar de toekomst.’


‘De kantorenmarkt doet het op dit moment geweldig. Er is weinig leegstand en zelfs een tekort aan locaties in de Randstad. Een enkeling ziet zelfs mogelijkheden voor 1,5 miljoen extra kantoormeters in Amsterdam. Dat lijkt mij te optimistisch. We zijn wel heel snel vergeten dat we nog maar net een recessie achter de rug hebben. We moeten oppassen dat we de hosannastemming niet met een hockeystickcurve doortrekken naar de toekomst. Voor de goede waarnemer zijn onder de oppervlakte alweer wat rimpelingen zichtbaar. Reden om niet al te hard van stapel te lopen en heel goed te kijken waar de kansen liggen.’

Onzekerheid

‘De vastgoedwereld heeft iets weg van een bubbel. Voeling houden met de buitenwereld is dan ook cruciaal. Zowel macro-economisch als in de vastgoedsector zelf zijn er onzekerheden die tot voorzichtigheid moeten manen. Wereldwijd hebben we de schuldencrisis, en op korte termijn in ieder geval afvlakkende economische groei en een dalend consumentenvertrouwen. In de eigen vastgoedsector: onzekerheid door de veranderende inzichten over de kwaliteit van kantoren. Zo is er behoorlijk wat discussie over hoeveel vierkante meter werkplek je nu echt nodig hebt. Is dat 20 m2 per persoon (het Nederlandse gemiddelde)? Of de 10 m 2 die standaard is in de Verenigde Staten en Londen? Zeker bij grote bedrijven scheelt dat een slok op een borrel.

Gezien alle onzekerheid is het verstandig om de groei van de afgelopen jaren niet zomaar door te trekken naar de toekomst. Economie is een kwestie van pieken en dalen. Voeten op de grond dus. En graag wat meer realistisch optimisme in plaats van opportunistisch optimisme, zoals je dat nu veel ziet.’

Strijd om de ruimte

‘Er is wel degelijk een markt voor nieuwe kantoren, maar dan wel op goede locaties. Moderne ondernemers willen op interessante plekken zitten, dicht bij het openbaar vervoer, in een multifunctionele omgeving. Het probleem is: dat willen andere partijen ook. Stationsgebieden zijn ook geliefde locaties voor woningen en voorzieningen. En de stem van woningzoekenden klinkt doorgaans een stuk luider dan die van bedrijven. We moeten oppassen dat we als branche niet het onderspit delven in de strijd om de ruimte in de stad.

Behalve locatie legt ook het type kantooromgeving gewicht in de schaal. Moderne, creatieve bedrijven voelen zich thuis in een gemengde woon-werkomgeving met veel interactie, zoals Strijp S in Eindhoven en Amsterdam-Noord. Het creëren van dit soort omgevingen in binnensteden voorziet in een behoefte en kan helpen om jong talent te binden aan bedrijven.’

‘Locaties worden steeds belangrijker als middel om de juiste mensen aan te trekken en vast te houden’

‘Dat is extra belangrijk, omdat de focus bij vastgoedstrategieën steeds meer verschuift van locatie naar talent. Het vinden van de juiste mensen is voor alle bedrijven belangrijker geworden, en dat zie je terug in de vraag naar bepaalde locaties en type huisvesting. In de vastgoedsector zeggen we vaak: locatie, locatie, locatie. Maar voor bedrijven is het tegenwoordig: talent, talent, talent. Locaties worden steeds belangrijker als middel om de juiste mensen aan te trekken en vast te houden. Dat leidt tot behoefte aan locaties waar die ‘driemaal talent’ het best vertegenwoordigd is.’

Van vestigingsklimaat naar woon- en leefklimaat

‘Daarnaast kijken bedrijven tegenwoordig ook met een bredere blik naar huisvesting. Het gaat niet alleen maar om een goed vestigingsklimaat voor het bedrijf zelf, maar ook om een prettig woon- en leefklimaat voor de werknemers. Juist omdat het vinden en houden van talent zo belangrijk is, zie je dat beide naar elkaar toegroeien.’

Kennis

‘Oud-premier Den Uyl zei ooit: ‘Kennis maakt macht.’ Maar in het vastgoed geldt: kennis maakt markt. Zorg dus dat je weet wat er speelt in specifieke deelmarkten. En verzeker je daarbij van een brede blik. Dus kijk niet alleen naar de Randstad, maar ook naar steden als Zwolle, Tilburg of Eindhoven. Wie voorbij de voor de hand liggende en direct zichtbare dingen kijkt, creëert voor zichzelf meer mogelijkheden.’