Visie op Vastgoed

‘Vast en flexibel in hetzelfde gebouw’
 

Moderne ondernemer wil kantoorruimte die meegroeit of -krimpt met het bedrijf

In de rubriek Visie op Vastgoed geven we het woord aan professionals die een duidelijke mening hebben over de ontwikkelingen op vastgoedgebied. Wat zien zij gebeuren in de branche? Wat zijn de toekomstscenario’s? Deze week is het woord aan Sven Bertens, head of research & strategie bij JLL. Hij signaleert een opmars van de flexibele concepten als serieus alternatief voor langjarige contracten. ‘We koersen af op een gecombineerde markt.’

‘De kantorenmarkt is extreem uitdagend. De leegstand is historisch laag en de prijzen zijn historisch hoog. Flexibele concepten zijn in opmars als serieus alternatief voor langjarige contracten. Dat brengt een andere dynamiek met zich mee. In plaats van het gebouw, staat nu de mens ín dat gebouw centraal. Nadenken over de invulling van je pand is in deze essentieel.’

Sven Bertens, head of research & strategie bij JLL Sven Bertens, head of research & strategie bij JLL

Populariteit flexkantoren

‘De markt voor flexaanbieders is ongekend populair. Tot voor kort was Regus zo’n beetje de enige, maar die monopoliepositie is inmiddels verleden tijd. Het aantal flexoperators groeit substantieel. Dat vertaalt zich ook in kantoormeters en Amsterdam en Eindhoven lopen daarbij aan kop. Het aandeel flex in de totale voorraad ligt hier rond de 5,5 à 6,5%. In Eindhoven ligt dat aan de massale aanwezigheid van creatieve bedrijven, bijvoorbeeld in Strijp S. In Amsterdam ligt de verklaring vooral in het gebrek aan traditionele kantoorruimte en in de hippe, trendy uitstraling van flexkantoren. Iets waar bewoners van wereldsteden kennelijk gevoelig voor zijn, want Amsterdam ligt wat populariteit van flexkantoren betreft geheel in lijn met Londen en Parijs.’

Door JLL geïnventariseerd in de grote steden
Opname kantoorruimte Aandeel flex Aantal locaties JLL Flexgebruik
2016 1.324.789 m² 114.067 m² 285 787.971 m²
2017 1.460.778  m² 145.108 m² 365 939.312 m²
2018 1.396.261 m² 426.364 m² 436 1.120.868 m²

Dynamische markt

‘Die populariteit van flexibele kantoorruimte is niet zo vreemd, want bedrijven vinden het in de huidige dynamische markt steeds lastiger om zich voor jaren vast te leggen. Je weet niet hoe de wereld – en dus je bedrijf – er over tien jaar voorstaat. Dus wil je ook niet vastzitten aan een gebouw. De moderne ondernemer wil kantoorruimte die meegroeit of -krimpt met zijn of haar bedrijf.’

Toekomst

‘En dat kán ook, want de groei van flexibele kantoren in de grote steden zal de komende jaren nog wel doorzetten. Ik verwacht dat uiteindelijk 30% van de totale kantorenmarkt flexibel wordt. Daarbij zijn er wel regionale verschillen. Amsterdam loopt in Europa aan kop met flexplekken, terwijl Den Haag wat achterblijft. Dat is niet zo gek, omdat hier veel bedrijven zitten die gelieerd zijn aan de overheid en dus te maken hebben met privacygevoelige informatie. Een eigen pand heeft dan de voorkeur.’

Bedrijfsruimte

‘Ook in de markt van bedrijfsruimten gaat flex een grote rol spelen. We zien een toenemende behoefte aan flexibele opslagruimte met een kleine kantoorcomponent; iets wat in deze markt nog niet echt wordt aangeboden. Dat biedt kansen voor bedrijven die met een goed concept komen, zoals Flexizone. Dit bedrijf verhuurt werkplekken, kantoren, studio’s en opslagruimte, alles flexibel onder één dak. Een mooie kans op synergie voor kleine bedrijfjes.’

Naast elkaar

‘De meeste grote bedrijven hechten aan een vast pand, omdat ze een stukje zekerheid en comfort willen. Maar zo’n bedrijf kan best een flexibele schil hebben, bijvoorbeeld voor een projectteam dat bezig is met het lanceren van een nieuw product. In de toekomst zullen vast en flexibel steeds meer naast elkaar bestaan en zelfs in hetzelfde gebouw worden aangeboden. We zien dat steeds meer eigenaren daar nu al op inspelen door samen met een operator een deel van hun gebouw flexibel te maken.’

‘De grote uitdaging komt op het moment dat de vraag naar kantoorruimte gaat afnemen’

‘Welke kant het opgaat is mooi te zien in The Cloud. Hier zitten zowel langetermijnhuurders als mensen die een flexplek willen, en Spaces tekent als operator voor goede voorzieningen in het hart van het gebouw.’

Uitdaging

‘Voorlopig zet deze trend nog door. De grote uitdaging komt op het moment dat de vraag naar kantoorruimte gaat afnemen. In 2008 leidde de crisis tot een halvering in de vraag naar kantoren. De volgende crisis zal ook een testcase worden voor de flexmarkt. Vermoedelijk zullen de grote flexoperators dan de kleintjes overnemen, waarna er consolidatie optreedt.’